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今天收到了南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初4656号民事判决书，我代理的某执行异议案的诉讼请求得到了法院的支持。很多律师朋友问我怎么打赢执行异议之诉，这是一个很大的问题，我简单就常见问题和大家做一个分享。

执行异议之诉包括案外人执行异议之诉、申请执行人执行异议之诉、执行分配方案异议之诉，本文主要讨论案外人执行异议之诉（其实，案外人执行异议之诉和申请执行人执行异议之诉只是提起诉讼的主体不同，所针对的内容是同一内容，即案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益）。

一、首先要搞清楚你的案子是什么类型的执行异议

（一）当事人、利害关系人的执行异议

《民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”当事人、利害关系人认为具体执行措施或程序违反法律规定，并对其合法权益造成侵害的，可以依照第225条的规定提起执行异议【参考案例：最高院（2015）执申字第50号】。我们需要注意的是，对于当事人、利害关系人对执行行为提出的执行异议，法院作出裁定后，一方不服的只能向上一级法院申请复议，而不能提起诉讼。如：被执行人以申请执行人申请执行的时间已经过了执行时效为由提出执行异议的，法院作出裁定后，不论是申请执行人不服，还是被执行人或利害关系人不服，都只能向上一级法院申请复议，不能起诉，也就是说对于这种类型的执行异议的裁定不存在“之诉”的可能性。

（二）案外人的执行异议

《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”这是关于案外人执行异议的法律规定，案外人的执行异议是最常见的，分为很多类型。案外人提出执行异议，法院作出裁定后，一方不服的，可以提起诉讼（案外人执行异议之诉），这也是本文所讨论的重点。

二、其次要搞清楚提出案外人执行异议（之诉）的法律依据是什么

很多案外人（简单讲就是申请执行人和被执行人之外的人）认为自己提起执行异议的理由是自己是执行标的的所有权人，或者自己租赁了执行标的物就可以提起执行异议。这种糊里糊涂的想法导致了执行异议很难得到支持，而且执行异议的裁判一旦生效，案外人就不得再以其他理由再次提起执行异议（之诉）【《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。”】，这给很多本应获得法院支持的执行异议申请人的权利造成了很大的损害。

（一）基于物权期待权而提起的执行异议

1、一般规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（自2015年5月5日起施行）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

这是关于案外人执行异议最一般的规定，只要符合上述四个要件，案外人的执行异议一般就能够得到支持。

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

关于这个要件有四点需要说明：

a.时间的先后。即签订合法有效的书面买卖合同要在法院查封之前，此处所说的查封应当是执行异议所针对的执行的查封，或者是本执行案件的执行依据——生效判决在诉讼过程中或者诉前的查封，不包括其他案件的查封【如在A查封之后签订合同，之后又有了B查封，如果A查封已解封，且执行异议所针对的是B查封，则就符合法院查封前签订合同这个要求（至于是否因此导致不符合其他的要件，另当别论）】。

b.合同合法有效。

c.书面合同。

d.不考虑过错因素。即不论提出执行异议者（如买房人）是否知道其与被执行人（如卖房人）签订合同之前不动产（如房屋）已经被查封，只要在签订合同之前房子已经被查封，执行异议申请就得不到支持。

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产

对于此要件，并不能要求太苛刻：a.交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以，只要是已经交房即可；b.合法占有的方式可以是亲自居住；也可以是出租给别人；或者买房人正在装修过程中；或者合同约定的交房时间已到，卖房人将房屋钥匙交给了买房人的亲朋好友或者代理人或者中介，买房人随时可以取得对标的房屋的占有，等等。总之，只要是房子在买房人的管控之下即可。

（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

该要求是为了保护申请执行人的合法权利。在房屋买卖中，一般都是分期付款，且大都会通过贷款的方式支付部分房屋价款。因此，买房人没有全额支付房屋价款很正常。只要买房人已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（以代管款的方式交到法院），这个要件就符合了。

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

这个要件要求未过户不是买房人的过错。如有些买房人为了避税，在房子具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续，这样买房人就是有过错的，执行异议不能得到支持。有争议的是买房人买的是不符合交易条件的动迁房（未满三年）是否有过错，对此问题，a.比较保守的观点是如果房子被查封的时候未符合交易条件（未满三年）则视为买房人有过错（买房人因购买了在一定期限内禁止交易的房屋而被认定为有过错），执行异议不能得到支持；如果房子被查封的时候已经符合过户条件（已满三年），非因买房人的原因未过户（如约定的过户期限未到），则视为买房人没有过错。b.比较开放的观点认为购买动迁房就是一个附期限的合同，合法有效，买房人没有过错。

需要注意的是，很多案外人本应当依据该法律规定提出执行异议，但是却以自己的所有权人为由提起执行异议，导致异议被驳回。这是典型的因为对法律的理解不准确，法律技术的缺乏导致的合法权利得不到保护的情形，很可惜。

参考案例：南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初4656号（就是我代理的这个案子，因为刚判决，短期内裁判文书网上可能找不到判决书）

2、对一手房购买人的特殊规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

开发商的债权人依据生效的判决向法院申请强制执行，法院一般会执行开发商的房产，即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债，这会严重侵害购房者的合法权利，因此上述司法解释赋予了购房者通过执行异议（之诉）的方式排除法院执行，保障自身合法权益的权利。

业主如果满足上述三个要件，就可以通过执行异议或者执行异议之诉来排除法院的执行，以最终获得房屋的所有权。关于上述三个要件，简单分析如下：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

开发商与业主的预售合同一般都签订的比较规范，而且一般都会有备案，很难伪造，合同一般也都是有效的， 梦幻西游合须弥教学这个要件的审查一般比较简单。

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

这个要件是体现立法精神的核心要件：保护弱势群体——消费者。购房者相对于开发商是弱势群体，是消费者，应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的，如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外，根据该《批复》，在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】，因此（在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权）。也就是说，对于购房者权利的保护是一脉相承的。

关于举证责任：a.只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外；b.关于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通过在当地房产管理部门（如上海的不动产登记局）查询的方式确定。申请执行人能够举证证明异议人（购房者）有其他用于居住的房屋的除外。

（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十

这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：a.防止开发商（被执行人）和所谓的购房者恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行；b.保护申请执行人的合法权利。

参考案例：北京市第一中级人民法院（2015）一中执异字第400号

3、预告登记

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”只要房屋买卖是真实的，办理了预告登记，且符合过户的条件，就可以排除法院的执行，保护买房人的合法权利。

（1）存在合法有效的房屋买卖合同。这个要件要求的是实质上存在以卖房人转让房屋所有权为其合同义务的房屋买卖合同，即合同的真实意思是房屋买卖，而不是“买卖担保”等（合同的真实意思不是房屋交易）。

（2）符合物权登记条件。如：合同没有被解除；买房人有购房资格；房款可以全部交付法院执行；

（二）基于所有权而提起的执行异议

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；……”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”如果案外人以自己是执行标的房屋的所有权人为由提起执行异议，那么，法院一般审查房产登记簿上的产权人是否是异议人，如果不是，一般就会驳回其异议申请。当然，如果异议人正在通过另案的所有权确认纠纷来确认其是执行标的房产的真实权利人，那么，执行法院可能会中止其异议申请的程序，待到另案的所有权确认纠纷判决生效后再继续审理执行异议。但是由于执行效率的要求和防范恶意拖延执行的考虑，中止的可能性不大，法院一般都会直接驳回异议。

（三）基于租赁权而提起的执行异议

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”这是关于租赁权阻止法院强制执行的规定，关于对该规定的理解，需要注意如下问题：

1、法理来源——“买卖不破租赁”

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。” 《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。……”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，管理咨询不因拍卖而消灭……”

上述法律规定是关于“买卖不破租赁”和权利设立在先则受保护优先原则的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于承租人有权在租赁期内阻止法院强制执行的规定其实也是源于上述原则，是对承租人的租赁权的保护。从上述法律规定也可以看出，租赁权突破了合同的相对性，具有一定的物权效力。

2、租赁权保护的限制

《担保法司法解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。” 《物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“……但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这是关于买卖不破租赁原则的限制，也是权利设立在先则保护优先原则的体现，即如果在设立抵押权之后或者查封之后又产生租赁权，则租赁权不能优先于其他权利受保护。这种限制在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条也得到了体现，即先查封后出租的，租赁权不能排除法院的强制执行。此外，本条还特别规定了承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。之所以做出此规定，是因为法院在给案外人通过执行异议排除执行，保护自身合法权利的同时，也特别着重防止被执行人与案外人恶意串通，伪造相关的材料（相关的合同、付款凭证、交房凭证等等）来排除执行损害申请执行人的权利。

3、对该规定的理解

（1）租赁权排除执行的要件

a.在法院查封标的房屋之前已经签订了合法有效的租赁合同；b.在法院查封之前已经占有使用该不动产；

（2）租赁权排除执行的法律效果

a.只排除移交占有，不能排除产权变更；b.只在租赁期限内有阻止效力，即具有短期性；

（3）不可排除执行的情形

除了该条规定第二款的规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”之外，还需注意：在抵押之后出租，且申请执行人是抵押权人的，租赁权不得排除法院的执行。其他优先受偿权同理适用。这也是上文所述的权利设立在先的保护优先的原则的体现。

参考案例：上海市黄浦区人民法院（2016）沪0101民初3642号

（四）基于另案生效法律文书而提起的执行异议

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。”

此法律规定的内涵非常丰富，首先该法律规定将执行标的分为金钱债权的执行和非金钱债权的执行，金钱债权的执行又分为查封、扣押、冻结之前和之后。依据上述分类方法，说明如下：

1、金钱债权的执行

金钱债权是指以给付一定数额的金钱为标的的债，如B向A借钱，A实际向B出借了款项，A对B还本付息之债，这就是金钱债权。

（1）查封、扣押、冻结之前

金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：

a. 该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；

即执行标的被法院查封、扣押、冻结前另案裁判文书就将之确权为系案外人所有，或者应当向案外人返还。这两种情形其实都是查封、扣押、冻结发生了错误。举例言之：

C的房屋被错误登记在了B的名下，C起诉B要求确认B名下的该房屋系C所有，法院裁判该房屋系C所有且该裁判已生效。此后，A申请法院查封了B名下的该房屋（因为B向A借钱，逾期未还，A起诉B还本付息）。C可以提出执行异议，以排除A的金钱债权的执行（拍卖B 的该房屋偿还A的债务），因为C对该房屋的物权优先于A对B 的债权，且查封房屋之前对该房屋就已经有了生效的裁判文书，基本就可以排除C和B之间通过虚假诉讼来侵害A的权利。

B租赁C的红木家具逾期未还，C起诉B要求B返还其租赁的C的红木家具，法院裁判B返还其租赁的C的红木家具，且判决已生效。之后，A申请法院扣押了B 家中的红木家具（因为B向A借钱，逾期未还，A起诉B还本付息）。

C可以通过执行异议来排除法院的执行。因为C对该红木家具的物权优先于A对B 的债权，且红木家具被扣押之前就已经有了生效的裁判文书，基本就可以排除C和B之间通过虚假诉讼来侵害A的权利。 

b.该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。

如C与B签订房屋买卖合同，C出售房屋于B，房屋已过户到B名下，但是因为B未按约支付房款构成根本违约，C起诉要求解除与B签订的房屋买卖合同且B返还房屋于C，法院已经做出生效判决（解除合同，B返还房屋于C）。此后因B向A借钱，逾期未还，A起诉B还本付息，A申请法院查封了B 的该房屋。如果C依据已生效的裁判文书提出执行异议的，法院不予支持。因为C对于B是普通的债权，A对于B也是普通的债权，没有先后之分。

c.该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。

此种情形是上述第2中情形的例外，因为拍卖、变卖、以物抵债本质上也是普通债权，没有优先受偿的效力。但是因为是在法院主持下的拍卖、变卖、以物抵债，且有法院的裁定，为了维护法院主持下的法律行为的权威性而使得债权人享有类似物权的优先效力。

(2)查封、扣押、冻结之后

金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

作此规定主要是为了防止被执行人与案外人恶意串通，制造虚假诉讼来侵害申请执行人的合法权利。此外，案外人的权利也可以通过《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条、30条等法律规定直接提出执行异议，而不是绕一个弯子先打一个官司，再拿着胜诉的裁判文书提执行异议，后者更可能存在损害司法权威的情形（如被执行人与案外人虚假诉讼等）

注：对于上述裁定不服的，可以提起执行异议之诉。

2、非金钱债权的执行

非金钱债权，是指不以给付货币为标的的债。如乙购买甲的房子，乙对甲的过户和交房之债，即是非金钱债权。

非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。

如乙与甲签订合同购买甲的房子，在合同履行过程中，乙完全按约履行，但是甲拒绝协助乙办理过户手续，乙起诉甲将系争房屋过户到乙的名下，法院判如所请，判决生效后进入执行阶段。另案判决确认系争房屋系丙所有，丙持生效判决提出执行异议，要求法院中止将系争房屋过户到乙名下，法院不予支持。因为乙诉甲的判决和丙诉甲的判决其实是相矛盾的【前者隐含着房屋所有权人是甲，后者则判决房屋所有权归属于丙】，这说明（至少）有一个判决是错误的。丙如果认为乙诉甲的判决错误，应当通过再审或者其他程序纠正错误的判决。

参考案例：上海市浦东新区人民法院 （2015）浦执异字第292号】

三、最后要注意风险点

执行异议中的风险点很多，除了上述每个请求权基础的要件要齐备外，还要注意一些可以排除执行异议的法律规定，如对有抵押权的执行人的执行异议一般很难成功。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”

在司法实践中，申请执行人所享有的优先受偿权一般表现为担保物权（抵押权、质权、留置权）、建设工程价款优先受偿权等。其中，最常见的是抵押权。这是一个非常复杂的问题，本文以抵押权为例进行简单说明。

抵押权能够对抗案外人的哪些权利？

1、租赁权

《物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据该规定，对于先设立抵押权，又出租抵押物的，抵押权人的抵押权可以对抗承租人。即如果承租人以其租赁权对抗抵押权人的执行，人民法院不予支持。

2、所有权

《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。” 《担保法解释》第六十七条第一款：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 根据上述规定，抵押权可以对抗物权。受让设立了抵押权的所有物的所有权人，不得以其享有所有权为由向享有抵押权的执行人提出执行异议。

3、继承和赠与

《担保法解释》第六十八条规定：“抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。”根据该规定，抵押权可以对抗继承或者赠与。继承人或者受赠人不得以其权利对抗享有抵押权者，也不得向享有抵押权的执行人提执行异议。

简单讲，如果执行人对被执行标的物享有的抵押权在先设立，则案外人所提执行异议很难得到支持，除非代被执行人偿还抵押债务。

参考案例：最高院（2015）民申字第3050号

 综上，要想打赢执行异议（之诉）就要选对法律依据，准备充分的证据，并准备好应对各种突发的困难和障碍。