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合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】

一、解除权的产生

1、约定解除的解除权的产生

约定解除的解除权的产生比较简单，即符合合同约定的条件即产生。如《上海市房地产买卖合同》中一般会约定买房人逾期付款超过15日的，卖房人有权解除合同。如果买房人逾期付款超过了15日，卖房人就享有了合同解除权，并且不会因为卖房人没有立即主张而消灭（不能因为卖房人没有立即行使合同解除权即推定卖房人放弃了合同解除权）。

2、法定解除权的产生

法定解除权的产生也比较简单，即只要符合《合同法》第94条任何一项的条件，法定的合同解除权即产生。

二、解除权的消灭

解除权的消灭，简单讲，分为因权利人的放弃而消灭（严格讲这也是合同解除权法定的消灭的一种情形）和法定的消灭

1、因权利人的放弃而消灭

这是最常见的情形，即享有合同解除权的一方，主动放弃合同解除权。如享有合同解除权的一方与对方就合同履行期限等问题达成补充协议变更之前的约定（如给违约方一个宽限期）或者以放弃此次解除权为代价与对方做一定的利益交换（即以继续履行合同为前提的和解协议）。这样，享有合同解除权的一方即是放弃了合同解除权，其不得再以之前享有的合同解除权来解除合同，除非是其再次享有了合同解除权。

2、合同解除权法定的消灭

所谓合同解除权法定的消灭，即因一定法律事实的发生而导致享有合同解除权的一方丧失其合同解除权。如在享有合同解除权的一方行使合同解除权之前，对方（违约方）履行了其合同义务。

三、合同解除权的再产生

合同解除权的再产生其实也是有约定的解除和法定的解除两种情形。即在享有合同解除权的一方的解除权消灭后，对方再次构成根本违约，导致原来丧失合同解除权的一方又享有了合同解除权。如因买房人逾期付款，卖房人享有合同解除权，但是卖房人没有行使此合同解除权，而是给买房人一个付款宽限期，如果买房人在上述宽限期内仍然不能付款，则卖房人的合同解除权再次产生。

附李某某诉张某某房屋买卖合同纠纷案

案情简介：2015年11月25日，李某某（甲方）与张某某（乙方）签订《二手房买卖居间协议》约定，张某某购买系争房屋价格为760，000元。签订合同时，支付定金20，000元。付款方式：放款时间以银行实际放款日期为准。1、2015年11月30日支付首付款330，000元，2、2016年2月15日前支付贷款410，000元。双方应于签订协议后2016年2月15日前完成交易手续。后约定，2015年11月30日前张某某实际支付金额为320，000元，余款10，000元作为尾款于交房当日支付。合同第十一条约定，甲乙双方擅自解除合同或违约，应承担违约责任，若乙方违约定金不退，作为违约金处理，如果甲方违约则赔偿乙方定金的双倍，作为违约金。合同第十二条约定，乙方贷款因政策原因审批不通过，三方免责，返还原状。协议签署当天，张某某支付了定金20，000元。2015年12月2日，张某某、王良香与李某某网签了《上海市房地产买卖合同》约定，2016年1月15日前，双方办理过户手续。2015年12月4日前支付320，000元，2016年2月15日前支付410，000元，2016年2月15日前支付10，000元。2015年12月3日，李某某收到张某某付款320，000元。后因双方发生纠纷，遂涉讼。一审诉讼过程中，张某某、王良香向一审法院缴纳了420，000元房款。2016年2月23日，上诉人向被上诉人张某某发送短信称， 理查德瓦格纳“去年我们签订的购房合同你已违约，如果你不愿买，我们就到交易中心去撤销备案。”同日，被上诉人张某某回复上诉人称，“我愿意买的。”次日，被上诉人张某某又发送短信称，“今天或明天一定付给你，我想办法付现金给你。”二审中，被上诉人表示其在2016年2月15日得知贷款因上诉人不配合而无法办理，后上诉人同意给予其10天的宽限期筹款。同年2月24日，被上诉人发送短信给上诉人，告知今明两天将尾款筹集并支付，上诉人收悉但未回短信。次日，被上诉人筹集尾款40余万，电话联系上诉人但对方不接电话，后被上诉人联系中介经办人，中介经办人电话联系上诉人，希望办理过户手续，但上诉人予以推脱。上诉人则表示其确曾给予被上诉人宽限期，但仅为7天，而非10天，且即便是10天，被上诉人也没有付款。上诉人在宽限期后即2016年2月23日曾通过电话及短信告知对方违约，要求解除合同。中介经办人确实曾于2016年2月25日与其通话，但对方并未说被上诉人当时要付款，而是说被上诉人还是愿意购房的，只要被上诉人愿意付现金就不违约，上诉人则告诉中介被上诉人已经违约，前面说好的付钱也没在约定期限支付，被上诉人若真想履行合同完全可以把钱直接打给上诉人而不是一直拖延。二审中，上诉人表示出于化解矛盾、减少诉累的考虑，若法院认定双方合同应当解除，上诉人自愿在3个月内补偿被上诉人150，管理咨询000元。

裁判原文节选

一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初5042号】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。张某某、王良香与李某某签订的《二手房买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》均系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。本案中，李某某主张因张某某、王良香贷款不成，依据居间协议第12条解除，但这是在因政策因素导致贷款不能，合同无法继续履行，合同目的无法实现前提下，但房屋买卖交易过程中，买方申请贷款能否获批、贷款何时到位，存在诸多不确定因素，如遇买方贷款不能及时到位，卖方应本着互谅互让原则，给予买方合理期限筹措钱款以完成交易，现张某某、王良香同意以现金方式补足且在3月张某某、王良香即诉至一审法院，并缴纳了全部剩余款项，合同继续履行并无障碍。但张某某、王良香未在合同约定2月15日前支付410，000元，此系张某某、王良香过错，因其延期付款行为尚未构成根本违约，故对张某某、王良香要求继续履行的诉讼请求一审法院予以支持。即使合同继续履行，由于张某某、王良香违约行为，李某某仍可主张其承担相应责任。但因本案中其未主张，一审法院不予处理。一审法院判决：一、李某某于判决生效之日起十日内交付张某某、王良香坐落于上海市奉贤区XX镇XX小区XX栋XX号XX室房屋；二、李某某于判决生效之日起十日内协助张某某、王良香办理坐落于上海市奉贤区XX镇XX小区XX栋XX号XX室房屋过户手续；三、驳回李某某全部诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，诉讼保全费4，320元，由张某某、王良香负担；反诉案件受理费3，200元，由张某某、王良香、李某某各半负担。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终9697号】本案二审的争议焦点在于上诉人是否有权解除其与被上诉人就系争房屋签订的买卖合同。上诉人主张其具有解除权的理由有二；一是被上诉人因银行政策而贷款不能，依据居间合同约定，三方免责，恢复原状，故上诉人依约享有解除权；二是被上诉人未按合同约定于2016年2月15日前向上诉人支付剩余房款，且在宽限期内仍未支付，故上诉人依法有权解除双方合同。对此，本院认为，不可否认，被上诉人关于上诉人拒绝配合申请房贷的主张，确实缺乏事实依据，但须指出的是，即便被上诉人确因政策原因导致贷款不成，上诉人基于居间合同第12条的约定享有解除权，但根据二审查明的事实，上诉人与被上诉人均认可在被上诉人贷款不成的情况下上诉人曾给予被上诉人筹款的宽限期，换句话说，上诉人并未因为被上诉人贷款不成而行使解除权，其解除权因给予被上诉人履约宽限期而归于消灭，现上诉人再基于居间合同第12条的约定解除合同，显然缺乏法律依据，本院难以支持。由此，本案二审处理的关键在于如何认定被上诉人是否在宽限期内履行付款义务。对此问题，被上诉人主张上诉人同意给予其10天的宽限期，其亦在宽限期内筹集到所需款项，但上诉人拒绝收取房款继续履行合同。上诉人则认为宽限期实为7天，且即便是10天被上诉人也没有要求过付款。本院对此认为，关于宽限期的具体时间，双方均未能提供书面的依据，根据查明的事实，上诉人曾于2016年2月23日短信告知被上诉人已违约，依常理判断，上诉人关于因被上诉人在7天宽限期内仍未付款，故其在宽限期到期后次日即2016年2月23日短信告知被上诉人违约的解释更为合理。如果上诉人于2016年2月23日发送短信时约定宽限期尚未届满，被上诉人收到短信后必然会指出宽限期还未到期，而不是作其他回复。况且，即便被上诉人关于宽限期的陈述属实，被上诉人提供的证据亦不足以证明2016年2月25日被上诉人曾要求付款而上诉人拒绝收取。基于上述分析，本院认为，被上诉人未按约支付剩余房款已经构成违约，后其亦未在约定的宽限期内履行付款义务，故上诉人依法享有合同解除权。现上诉人反诉要求解除双方买卖合同，于法有据，本院确认双方就系争房屋签订的房屋买卖合同解除。基于二审查明的事实，一审法院判决支持被上诉人要求继续履行合同的诉请存在不当，本院依法予以纠正。双方合同既已解除，则上诉人应向被上诉人返还已收取的房款。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。二审中，上诉人自愿补偿被上诉人150，000元，系当事人对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初5042号民事判决；二、确认张某某、王良香与李某某签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2544566）解除；三、李某某于本判决生效之日起十日内向张某某、王良香返还购房款人民币340，000元；四、李某某于本判决生效之日起九十日内向张某某、王良香支付补偿款人民币150，000元；五、驳回张某某、王良香的诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币80元，减半收取计40元，诉讼保全费4，320元，反诉案件受理费3，200元，均由张某某、王良香负担。二审案件受理费人民币80元，由张某某、王良香负担。本判决为终审判决。