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引言：在“买卖不破租赁”的大背景下，房屋产权发生变动后的新产权人很难要求租客搬走。但是在某些特殊情况下，房屋产权发生变动后的新产权人可以要求租客搬走。但是，任何请求都要有可行的请求权基础。

一、前提：买卖破租赁

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 这是对“买卖不破租赁”原则的规定，其目的是保护相对弱势的承租人的权利。但是，保护承租方的同时，对于出租方和第三人的权利也要保护，尤其是为了保护第三人的合法权利，法律对“买卖不破租赁”原则做了限制。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

1、法定

（1）房屋在出租前已经设立抵押权的

抵押权是一种担保物权，是为了担保债权的实现而设置的。在选择保护抵押权人的利益和承租人的利益时需要考虑：第一，如果先抵押再出租仍然适用买卖不破租赁原则，势必导致在通过拍卖等方式实现抵押权的时候标的房屋的价值大打折扣，这会严重损害抵押权人的合法权利；第二，抵押权具有公示效力，承租人租赁有抵押权的房屋本身即有过错，甚至可能存在与出租人恶意串通损害抵押权人权利的情况。因此，通过利益衡量和价值判断，应当将此种情形作为“买卖不破租赁”的例外为宜。

（2）房屋在出租前已经被人民法院查封

房屋被法院查封可能是因为金钱债权（如民间借贷的出借方为保障法院判决后债务人有可供执行的财产而申请查封了债务人的房产），也可能是因为非金钱债权（如房屋买卖的买受方在起诉出卖方继续履行合同的同时，为消除将来履行的障碍而申请法院保全了房产）。无论是哪种情形，因为查封具有公示的效力，申请查封人（债权人）的权利应当优先于查封之后租赁标的房屋的承租人的权利。即房屋在出租前已经被人民法院查封的，不适用“买卖不破租赁”原则。

2、约定

如果出租人和承租人对于租赁期间发生所有权变动情形下租赁关系另有约定（如租赁关系终止）的，根据私法自治和权利处分的原则，应当尊重这种约定的效力。

二、请求权基础：排除妨害

（一）确认合同无效很难行得通

1、“无权处分”不会导致租赁合同无效

房产证上登记的所有权人和真实的权利人可能不一致，在真实权利人起诉名义产权人确认所有权时，为保障将来履行上没有障碍可能会保全系争房屋。在房屋被保全之后，名义产权人又将房屋出租，会否导致合同无效？从“无权处分”的角度看，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”没有所有权者出售标的房屋尚且不会导致合同无效，举重明轻，没有所有权者出租房屋当然也不会导致合同无效。

2、“恶意串通损害第三人利益”举证很难

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”房屋所有人在房子被抵押或查封之后将之出租，确实有可能是与承租人恶意串通损害第三人利益，而恶意串通损害第三人利益的合同也确实是无效合同。但是，主张合同无效的举证很困难，要通过出租人和承租人的身份关系（亲朋好友等）、租赁合同条款的异常（如租期特别长、租金特别低、违约责任特别轻、租赁合同大量条款缺失等）、没有实际支付租金等等方面综合判断。

（二）解除合同行不通

合同具有相对性，因新产权人并非租赁合同当事人，因此，新产权人无权主张解除原房屋所有权人和租客之间的租赁合同。

（三）排除妨害是正确的选择

《民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”《物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物……”房屋的新产权人对标的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，承租人侵害了房屋新产权人对房屋的占有和使用的权利，房屋的新产权人可以依据上述法律的规定，请求承租人搬离标的房屋。

但是，通过排除妨害之诉实现让租客搬走的目的也只是在一般的情形下适用，在某些特殊的情形下，还要进一步的研究请求权基础以实现合法权利的最大化。

附案例一：A与B排除妨害纠纷案

案情简介：2008年6月26日，案外人C（以下简称C）因贷款需要，将其位于上海市奉贤区F1390号的房产向上海银行股份有限公司南汇支行设定了最高额抵押，抵押债权为人民币18，000，000元（以下币种相同），期间自2008年6月26日至2011年6月25日。2008年9月27日，C再次将该系争房产办理持证抵押给上海中财担保有限公司，债权金额为3，400，000元，抵押期间为2008年9月27日至2009年9月19日。2009年10月30日，浙江省乐清市人民法院查封了该处房地产，查封期间自当日起至2011年10月30日止。后2010年5月6日、5月12日上海市浦东新区人民法院（以下简称浦东法院）两次轮侯查封了该处房产，查封期间分别为自当日起至2012年5月6日及5月12日。2010年6月11日，江苏省昆山市人民法院对系争房产同样执行了轮侯查封措施，查封期间自当日起至2012年6月11日。2011年4月20日，A与C签订了租赁合同一份，由A承租上海市奉贤区F1390号一幢厂房，面积为3，750平方米，包括宿舍楼三楼、宿舍楼旁边的食堂、一楼办公楼一半（东面）、三楼办公室两间。租赁期间自2011年5月20日至2016年4月9日止，年租金为670，000元。2011年4月27日， 鲫鱼APP登录浦东法院委托上海壹信拍卖有限公司拍卖被执行人C所有的位于上海市奉贤区F1390号内房地产等建筑物。A遂于2011年5月20日入驻租赁的厂房从事生产经营。2011年12月29日，B以30，000，000元的最高价竞得系争房产。2012年2月16日，浦东法院以(2010)浦执字第10355号民事裁定书确认了B取得上海市奉贤区F1390号内房地产等建筑物的所有权及相应的其他权利，并确认B从即日起可办理相关产权过户登记手续。2012年6月27日，B向房地产管理部门办理了产权过户登记手续并取得了相应房产证。后B发现A在该处厂房中从事生产经营，遂要求其搬离。但A拒绝搬离，要求继续租赁该厂房，并向B支付了自2012年4月19日至2012年7月20日的租金167，500元。B遂诉至原审法院。另查明，案外人C将系争房屋曾先承租给案外人曾某，租赁期限自2008年1月至2023年1月。2011年4月20日，案外人C、曾某和A三方对该房屋签订转租协议，约定C同意曾某将该房屋从2011年5月20日至2016年4月19日止转租给A，并由C和A直接签订租赁合同，该期间租赁期满后，仍由曾某继续租赁。同日，C以上述房屋与A签订了厂房租赁合同。

裁判原文节选

一审【案号：上海市奉贤区人民法院（2012）奉民二(商)初字第**号】原审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。B现已取得上海市奉贤区F1390号内建筑物的所有权，有权要求行使其所有权包含的占有、使用、收益和处分四项权能。针对A认为本案属于租赁合同纠纷，应由民事庭进行审理的辩称，法院经审理后认为，B、A之间并不存在租赁关系等基础法律关系，B现要求A搬离并赔偿经济损失的诉请是依据其拥有的所有权中占有和使用等权能，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险，故本案立案案由为排除妨害纠纷并无不妥。A辩称案件应由民事庭而非商事庭审理的意见，因不属当事人可以提出抗辩的范围内，故法院不予采纳。

针对本案的争议焦点之一，A是否可依据“买卖不破租赁”的原则要求继续承租系争厂房？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，法院认为，该条法律条文系“买卖不破租赁”原则的体现，其立法本意为维护市场上平等主体之间的交易秩序，并以此保障承租人的权利。而针对本案A的租赁权是否足以对抗B的所有权的问题，可以从以下三个角度来判断：

1、从A对系争房产的占有、使用权的公示公信效力看，根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，管理咨询应当依照法律规定登记……故物权的设立必须符合公示原则，也就是应该以可被外部所查知的方式表现出来，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。本案A拥有的租赁权实为基于其与案外人C签订的租赁合同而产生的一种包含占有、使用等权能的用益物权，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定，房屋租赁合同应当向房地产部门办理备案登记手续，在本案庭审过程中，A明确其与案外人C的租赁合同并未经过房地产部门登记备案，故A的租赁权并不具有相应的公示公信力，不能对抗善意第三人。

2、从A设定该用益物权与法院查封的时间先后看，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持；但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案A承租事实发生于多家法院查封之后，而在他人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约不应及于受让人，除非受让人同意。因为查封的目的是实现债权，A在订立租赁合同之前，理应了解承租房屋的基本情况，但是A在庭审中明确租赁前未能核对该房屋的相关情况及权利人的，却仍贸然与C订立租赁合同，由此带来的风险只能由A自行承受。另外，法院认为，B、A之间并无书面租赁合同，不能证明B已经接受了A继续租赁系争厂房的要求。A认为B收取了三个月的租金的行为即视为其同意A续租，法院对此不予采纳，B可要求A搬离上海市奉贤区F1390号。

3、从公法、私法调整不同社会关系的民法法理看，法院认为，租赁物所有权变动的原因，除了买卖之外，还包括强制拍卖、抵债、赠与等方式。对于例如买卖、赠与等行为产生的所有权变动，属于私法上的行为，可为《中华人民共和国合同法》所调整，而基于例如强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整，不再适用《中华人民共和国合同法》，本案B是基于法院强制拍卖取得系争厂房的所有权，该方式并不能体现平等主体之间的意思自治，而是基于公法上的强制行为，当然不应该适用“买卖不破租赁”原则。

综上，法院认为，本案不适用于“买卖不破租赁”原则，B有权要求A搬离上海市奉贤区F1390号的厂房。

针对本案的争议焦点之二，B诉请中经济损失的起算时间，法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。故法院确认B取得上海市奉贤区F1390号内建筑物的所有权的时间为2012年2月16日。在本案审理过程中B向法院申请变更诉请中经济损失的计算方式，仅要求A承担自2012年7月21日起至A实际搬离之日止按每月55，833元计算的租金损失，法院对此予以准许。A自认于2012年4月知晓所有权变动事实后，与B协议租金事宜，故法院确认A自2012年4月19日向B支付租金的行为合法有效，并应当承担自2012年7月21日起至实际搬离之日止按每月55，833元计算的经济损失。

依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决：一、A于判决生效之日起三十日内搬离上海市奉贤区F1390号；二、A于判决生效之日起三十日内赔偿B自2012年7月21日起至实际搬离之日止按每月55，833元计算的经济损失。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2012）沪一中民四（商）终字第1796号】本院认为，虽然A与案外人C就涉案房屋存在租赁合同关系，但该租赁关系建立在相关法院查封之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持；但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。因本案A与C建立房屋租赁关系，系发生于涉案房屋被人民法院依法查封期间，即使A从案外人曾某转租而取得了承租权，案外人曾某在该房屋上原享有承租权的利益也不应涉及于A，故A诉称所涉厂房租赁合同签订在查封之前应当受法律保护“买卖不破租赁”等理由，于事实和法律有悖，本院不予采纳。至于本案案由的问题，原审法院已作了充分的阐释，且并无不当，故本院不再赘述，依法予以确认。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案例二：江苏天人合一传媒有限公司与姜某某排除妨害纠纷案

案情简介：常州市新北区太湖中路27号602室（建筑面积634.07平方米）原所有权人为潘松年、王菊芳。2011年3月28日，潘松年、王菊芳将该602室作为向江苏江南农村商业银行贷款的抵押，并办理了抵押登记。2011年11月26日，潘松年与姜某某签订租房合同一份，约定将该602室出租给姜某某，租期自2012年1月1日至2019年12月31日。

2015年8月4日，传媒公司签订拍卖成交确认书，竞得常州市新北区太湖中路27号602室房屋，成交价213万元。2015年8月12日常州市天宁区人民法院作出（2013）天执字第1021号民事裁定书，载明：该院根据已经发生法律效力的（2013）天商初字第693号民事调解书，向被执行人潘松年、王菊芳发出执行通知书，但被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务。申请执行人江苏江南农村商业银行股份有限公司要求对抵押房屋进行处置以清偿债务，经依法对本市新北区太湖中路27号602室房屋委托评估、拍卖，现已成交，遂裁定，将上述房屋的土地使用权转移登记至传媒公司名下。嗣后传媒公司办理了房屋所有权证、国有土地使用权证。传媒公司随后以多种方式要求姜某某搬离涉案房屋，均未果。

裁判原文节选：

一审【案号：常州市新北区人民法院（2015）新民初字第2903号】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在原产权人与姜某某签订租房合同之前，原产权人已经将涉案房屋设立了抵押并办理了抵押登记。因债权人实现抵押权，传媒公司从法院拍卖中竞得涉案房屋并办理了相关权属转移登记，而导致所有权发生变动，系“买卖不破租”的除外情形。故姜某某答辩意见不符合法律及相关司法解释的规定，法院不予采信。传媒公司的诉讼请求于法有据，法院应予支持。姜某某应搬离本案讼争的常州市新北区太湖中路27号602室房屋。判决：姜某某于判决生效之日起十日内从常州市新北区太湖中路27号602室房屋迁出。案件受理费80元，由姜某某负担。

二审【案号：常州市中级人民法院（2016）苏04民终2758号】关于姜某某提出的其有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案属于房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形，因此姜某某无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。关于姜某某提出的优先购买权的问题。本案中，传媒公司是通过法院的拍卖程序取得讼争房屋的所有权，有权要求姜某某迁让，姜某某认为拍卖程序有问题，应通过其他途径处理。综上所述，姜某某的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人姜某某负担。