郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

引言：本文要解决的问题是合同解除权的依据是什么，责任如何分担，赔偿的范围包括哪些。

一、租赁合同解除的依据

1、约定解除和法定解除

合同解除权是一种形成权，享有合同解除权的一方解除合同的意思表示到达违约方时合同即解除。

合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。】（注：本条第一句的协议解除也属于广义的约定解除的范畴。约定解除和法定解除是相对的，协议解除和单方解除是相对的。）和法定解除【《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】

如果租赁合同中没有明确约定出租人有义务协助承租人办理营业执照否则就构成违约需要承担违约责任，那么，承租人对此即不享有约定的解除权。那么，接下来就要考虑承租人是否有法定解除权，法律依据是什么。

2、附随义务

《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”如果租赁房屋的类型是店铺，租赁合同也明确约定了租赁房屋的用途是餐饮等必须在本房屋内注册营业执照的用途，那么，出租人就有义务协助承租人办理营业执照并且应当知道其有义务协助承租人办理营业执照。出租人协助承租人办理营业执照的义务即出租人的附随义务。

《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”承租人租赁房屋是为了生产经营，如果不能在租赁房屋内办出营业执照就不能实现合同目的。出租人违反了其附随义务，属于违约行为，且导致了承租人租赁房屋的合同目的不能实现，根据上述法律规定，承租人可以依法解除合同。

也就是说，出租人违反了协助承租人办理营业执照的附随义务，导致承租人的合同目的不能实现，承租人有权依据《合同法》第九十四条第四项的规定解除合同。

二、赔偿范围

在本文的背景下，所讨论的赔偿是出租人对承租人的赔偿。

合同中约定的违约金是在特定的情形下适用的，如果不符合某些特定情形，即便出租人构成违约，承租人也不能向出租人主张合同约定的违约金。具体到本文，如果合同中没有明确约定出租人不配合承租人办理营业执照的应当向承租人支付违约金（如两个月的租金），那么，承租人就不能向出租人主张合同中约定的违约金。但是，承租人可以向出租人主张因出租人的违约给其造成的损失。

《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该规定：

1、承租人可以向出租人主张其积极损失

积极损失又称现有利益的损失（有人还称之为实际损失）。比如，装修残值的损失（以剩余租赁期限与全部租赁期限按照比例计算）等。

2、承租人可以向出租人主张其消极损失

消极损失又成可得利益的损失、预期利益的损失，即如果合同得以履行，其可以获得的利益。那么，承租人预期的经营收益是否属于其可得利益的损失呢？不属于。为什么不属于呢？因为首先这种收益具有不确定性（民法上成为射性），这个金额很难明确；其次，并非只要承租人能够正常租赁该房屋就一定能够获得收益，承租人还要投入很多其他的生产要素，因此其收益也不能仅仅“归功于”租赁的房屋这一个生产要素。

3、可预见性原则

合同法的赔偿原则是填平原则，合同法讲求公平，承租人和出租人利益的保护是公平的。承租人向出租人主张的损失不能超过出租人订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。比如，承租人不能向出租人主张员工工资、加盟费、环评费等损失。

附潘某诉上海豪正投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷案

案情简介：2014年10月27日，作为加盟方，潘某与案外人广州A有限公司XX分公司签订了一份烤翻天烧烤合作协议书，后者授权潘某在上海市浦东新区万祥镇以“烤翻天烧烤”企业标识从事其提供的项目和服务，潘某签约时一次性支付后者人民币（下同）3.80万元投资费用。同时，案外人广州A有限公司XX分公司出具收据，收到潘某给付的3.80万元投资费用。2014年11月4日，豪正公司（甲方）与潘某（乙方）签订了一份《绿地泥城项目房屋租赁合同》，作为授权委托人也是转租人，将坐落于本市浦东新区XX公路XX弄XX号楼XX室（以下简称系争房屋）出租潘某。其中第二条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为餐饮使用。第三条约定，甲方于2014年11月4日前向乙方交付该房屋，出租期限自2014年11月4日起至2017年11月4日止。第四条约定，基本租金（含物业管理费，具体拆分以甲方规定为准）：2014年11月4日至2015年11月4日，月租金11，465元，日租金2.20元/平方米；2015年11月4日至2016年11月4日，月租金11，986元，日租金2.30元/平方米；2016年11月4日至2017年11月4日，月租金12，507元，日租金2.40元/平方米。第五条约定，免租装修期自2014年11月4日起至2015年1月4日。第六条约定，付费方式：押贰付叁，先支付后使用，按合同规定该商户在每期届满日的10日之前向甲方支付下一期三个月的租金、管理费。第八条约定，乙方确认收到并知悉该房屋平面图及相关技术资料，乙方应按甲方或物业管理公司的规定安排设计装修方案，保证不得破坏公共设施。2014年11月3日，豪正公司出具收条，确认收到潘某支付的2014年11月4日至2015年2月4日的租金和押金共45，860元，其中押金22，930元。双方一致确认，潘某租金支付到2015年3月4日。2014年11月19日，潘某开始办理营业执照，向工商部门预先登记企业名称为“上海B有限公司”。工商部门核准的该企业名称保留到2015年5月，后经潘某申请延期到2015年11月。2014年11月25日，潘某与上海C有限公司XX广场物业服务中心签订《装修管理协议》。2014年12月27日，潘某经营的烤翻天开始试营业。2014年12月31日，上海市临港地区开发建设管理委员会和上海D有限公司向潘某出具上海B有限公司的污水管理单位接管证明。2015年3月31日， 理查德瓦格纳上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局向潘某出具了《关于上海B有限公司环境影响登记表的审批意见》。2015年5月29日，潘某委托律师向豪正公司发送律师函，其主要内容为：2014年11月18日，潘某开始办理企业名称预先核准。但因贵公司无法提供办理营业执照的相关材料，故拖延至今，未能办出营业执照，现要求贵公司于收到本律师函之日起7日内提供给潘某上述资料，若你方依旧推诿搪塞，潘某将诉诸法院，要求解除上述租赁协议，并且给潘某造成的损失，由贵公司赔偿。2015年6月24日，潘某向原审法院递交起诉材料。2015年8月5日，豪正公司收到起诉状。原审庭审中，潘某提出对系争房屋的装修造价进行评估申请。原审法院通过上海市高级人民法院委托上海第一测量师事务所有限公司（以下简称第一公司）对涉案房屋进行鉴定。第一公司出具了鉴定意见书。意见书按照《上海市建筑和装饰工程预算定额》（2000）版、《上海市安装工程预算定额》（2000）版及相关的计价规定和配套的费率进行计算本案工程项目的总造价和已完工所涉造价，结论为：（一）房屋装修项目的造价为426，759元（含规费、税金）。其中：1、房屋装修项目的造价为392，742元（不含规费、税金）。2、房屋装修项目的规费为19，546元（争议费用）。3、房屋装修项目的税金为14，471元（争议费用）。（二）可移动的设备总造价（含税金）为79，703元（争议费用）。其中：1、可移动设备的造价为：77，000元（争议费用）。2、可移动设备的税金为：2，703元（争议费用）。对于其中的争议费用，鉴定人意见为：根据法庭庭审质证情况据实调整。对此意见书结论，潘某表示全部认可，并提供一份案外人上海E有限公司出具的购买方为个人的上海增值税普通发票，主张其房屋装修项目的实际税金为13，106.80元。豪正公司认为，税费应以发票为准，规费应以凭证为准，可移动设备不应该计算在内，还应该计算折旧。本院认为，该装修造价不是按照潘某提供的证据材料据实评估，而是按照定额标准计算，税金和规费是其内容之一，不应是否存在发票、凭证而取舍，系争房屋的装修项目的造价认定为426，759元。又查明，系争房屋的权利人是邵某某、王某，房产面积为171.34平方米，房屋类型是店铺。潘某于2015年7月27日诉诸原审法院：1、解除双方之间签订的上海市房屋租赁合同；2、判令豪正公司赔偿潘某暂计936，404元（装修费40万元，加盟费3.80万元，营业损失费15万元，电器10万元，广告投资款5，合作加盟000元，广告牌4万元，宽带电信费5，000元，音响监控输送带等设备7万元，碗筷餐具、推车、果汁调料库存4万元，中央空调4万元，桌椅、锅、电磁炉3.50万元，环境评估9，000元，装修设计费5，000元）；3、本案诉讼费用由豪正公司承担。

裁判原文节选

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第28100号】当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。作为出租方(转租方)，豪正公司将系争房屋出租给承租人潘某的同时，负有向潘某提供相关证明材料办理营业执照的协助义务。合同签订后，潘某一边进行装修、试营业，一边积极办理预先登记企业名称、污水接管、环境影响审批，但由于豪正公司一直无法提供相关证明材料，营业执照无法办理出来，无法实现潘某签订租赁合同、经营餐饮活动的目的。潘某主张解除双方之间签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。潘某于2015年5月29日委托律师向豪正公司发送的律师函仅表示，如果豪正公司不协助办理营业执照，潘某将诉诸法院要求解除上述租赁协议，不具备解除合同的单方意思表示。只有潘某于2015年6月24日向法院递交起诉材料，才是解除合同的单方意思表示。同时，豪正公司于2015年8月5日收到起诉状，故法院认定2015年8月5日是合同解除的日期。在签订合同时明知房屋类型是店铺、潘某租赁用途是餐饮的前提下，豪正公司应当预见自己应当负有向潘某提供相关证明材料办理营业执照的协助义务。同时，潘某明知豪正公司不是产权人、自己租赁用途是餐饮的前提下，负有审慎签约的义务。所以，对于合同解除，豪正公司应负主要责任，承担80%的责任，潘某负有次要责任，承担20%的责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，潘某应当向豪正公司返还系争房屋。同时，潘某应当按照双方约定的租金标准支付豪正公司租金和使用费至潘某返还房屋之日止。关于426，759元的装修造价损失，潘某只能请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。对此法院结合折旧和双方过错程度，酌定豪正公司赔偿潘某256，055.40元。关于造价为77，000元的可移动设备以及其他可移动设备，不是形成附合的装饰装修物，应由承租人潘某自行搬走。关于潘某要求豪正公司赔偿的加盟费损失、环评费损失以及其他损失，或因该项损失与豪正公司的违约行为没有因果关系，或因超过豪正公司签订合同时所可能预见的范围，或因没有证据材料充分证明，法院都难以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，于二〇一六年二月十四日判决：一、解除潘某与上海豪正投资发展有限公司之间签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》；二、潘某于判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区XX公路XX弄XX号楼XX室店铺返还上海豪正投资发展有限公司；三、潘某于判决生效之日起三十日内支付上海豪正投资发展有限公司租金和使用费（支付时间：从2015年3月5日起开始计算至实际返还店铺之日止；支付标准：2014年11月4日至2015年11月4日，月租金11，465元，日租金2.20元/平方米，房产面积171.34平方米；2015年11月4日至2016年11月4日，月租金11，986元，日租金2.30元/平方米，房产面积171.34平方米；2016年11月4日至2017年11月4日，月租金12，507元，日租金2.40元/平方米，房产面积171.34平方米。）；四、上海豪正投资发展有限公司在潘某履行上述第一、二、三项义务后返还潘某押金22，930元；五、上海豪正投资发展有限公司于判决生效之日起三十日内支付潘某装修损失费256，055.40元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9，965元，减半收取4，982.50元，鉴定费18，300元，共计23，282.50元，由潘某承担4，656.50元，由上海豪正投资发展有限公司承担18，626元。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终3429号】上诉人潘某与被上诉人豪正公司签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。合同履行期间，因豪正公司无法提供相关证明材料，致使潘某无法办理营业证照，无法实现承租目的。原审法院据之解约有据，双方亦无异议，本院予以确认。关于解约责任，根据合同约定条款，豪正公司应知负有向潘某提供相关证明材料办理营业执照等义务，其明知而不为，导致合同目的不能实现形成解约，存有实质性违约。同时，潘某亦明知豪正公司并非标的房屋的产权人，能否提供相关标的房屋材料等并非由其自身决定，上诉人对由此形成的风险应为明知；需要指出的是，办理经营证照系上诉人作为承租人自身事务，豪正公司作为出租人仅为协助义务承担人，故因经营证照未办理导致的本案合同解除，潘某确存次要责任，原审该部裁断，在现有事实条件下，应属合法、有据，本院予以维持。关于已付租金部分，上诉人主张的另行支付的房租11，465元，根据其一、二审举证的收据，该笔租金系记载为2015年2月4日至3月4日房租，但根据双方二审重新确认，经审核，上诉人实际交纳了共计三个月租金（未含押金），加之合同约定的两个月免租期，上诉人实际欠付租金应自2015年4月5日起算。原审于此认定有误，本院应予纠正。另关于其它损失问题，经查系潘某要求豪正公司赔偿的其营业的加盟费、环评费损失、广告牌及其它设备等损失。应该指出，本案系租赁合同项下纠纷为诉讼标的，上诉人营业损失与被上诉人租约协助义务未履行并无直接因果关系。在合同履行范畴，要求出租人合理预见其承租人经营范围内具体损失，在现有社会经济条件下，应该认为超过对谨慎、勤勉的出租人合理义务要求，原审驳回裁判在现有证据条件下，具有相对合理性，本院应予支持。原审法院在查明事实的前提下，判决原则正确，不当部分本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第28100号民事判决第一、二、四、五项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第28100号民事判决第三项为：潘某应于本判决生效之日起十日内支付上海豪正投资发展有限公司租金、使用费（自从2015年4月5日起计算至实际返还店铺之日止；支付标准为：2015年4月5日至2015年11月4日，按每月11，465元计算；2015年11月5日至2016年11月4日，按每月11，986元计算；2016年11月4日以后按每月12，507元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费用按原判执行；二审案件受理费人民币6，441元，由上诉人潘某负担5，000元，由被上诉人上海豪正投资发展有限公司负担1，441元。本判决为终审判决。