郑重声明：严禁抄袭、违者必究！

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”

《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 《合同法解释二》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。” 《合同法解释一》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”

讨论工业用房未经批准分割转让的合同是否有效，其实就是讨论上述规定是否是效力性强制性规定。

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”

未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准转让工业用房并不会绝对地损害国家利益或者社会利益，土地管理部门和房产管理部门的批准只是为了管理房地产开发及出售的秩序。因此，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款的规定是管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反该规定并不会导致合同无效，即工业用房未经批准分割转让的合同有效（如违反其他法律行政法规的效力性强制性规定导致合同无效的除外）。

附中山市晋基房地产开发有限公司与威霖（中山）有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案

案情简介：原告（乙方）与被告（甲方）于2013年5月28日签订《土地使用权转让协议书》（合同编号为：20130528），约定：被告将位于中山市板芙镇湖洲村的土地使用权57.7559亩【土地证号为：中府国用（2009）第3001＊＊号】中的一部分即43.5769亩（具体位置按照双方指定的测绘公司出具的土地四至、坐标并经双方共同确认，有关测量图纸见附件二）转让给原告，按每亩100万元，计价面积为42.6409亩，总转让款为人民币42640900元，最终土地转让款按照过户的国有土地使用权证上记载面积扣减合同第一条第4项面积即0.9360亩后乘以每亩价格计算。付款方式为，（1）定金为总转让款的20%即人民币8528180元。乙方于本协议签订二日内支付200万给甲方（划入被告指定的具体帐户），余下定金6528180元于协议签订三日内划入该指定账户。（2）甲方在收取全部定金后办妥第一条第六款土地使用权分割手续，在领取独立的土地使用权证后十日内，双方签订资金托管协议设立两个银行资金监管帐户进行资金托管，该条及第（3）至（7）款还约定了监管银行帐户的具体操作细则及分批转让余款等。合同第一条第6项约定，因转让土地使用权尚未独立办产权证，甲方在过户给乙方前还需按本条第1款、第2款确定的坐标及四至自行负责侵害办证，办妥分割办证所涉的所有税费及相应费用由甲方承担。第7项、甲方曾于2010年4月30日收到中山市板芙镇人民政府《至闲置土地业主的公开信》，短短甲方已按要求申办报建手续，并于2010年7月2日缴纳了村镇设施配套费131250元，并已通过环境测评。甲方保证本次转让土地除上述公开信外，未收到过任何被认定为闲置土地的通知书及要求收回土地的通知。第8项、双方在知晓上述情况及转让土地规划情况的基础上签订本协议。乙方愿意按照上述前提及土地规划条件与甲方进行交易，不得以规划调整作为变更或撤销本协议的依据，土地转让款也不作任何调整。合同第四条关于双方权利义务，第2项约定，甲方在收到合同约定全部定金之日起十个工作日内将办理转让土地侵害手续的材料递送至国土部门。第六条违约责任，（1）本协议生效后至乙方将所有应付款项划入资金托管账户前，如甲方单方终止或解除本协议，视为甲方违约，甲方应双倍赔偿定金给乙方。（2）如甲方无权处分或存在权利瑕疵导致无法完成本协议项下之过户手续或违反协议第二条的承诺及保证条款，或一地多卖，或在办理过户手续中因转让土地被查封导致不能按约完成过户手续的，均视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方须如数将收取的款项无息退还给乙方，并按总转让款的30%支付违约金。（4）甲方反协议第十条第一款的约定逾期退回定金的，视为甲方违约，逾期在30天内的，甲方须按定金款日万分之六支付违约金，如逾期超过30天的，甲方自乙方书面催告后三十天后仍然违约的，甲方须如数将收取的定金无自全额退还给乙方，并按定金款的30%支付违约金。协议第十条第1款约定，若在协议签订后六个月内，转让土地未能办妥分割领取独立产权证的，乙方有权解除协议，双方互不追究违约责任，甲方应在三个工作日内将乙方已付之定金无息全额退回给原告。协议还约定其他事项，并指定了双方联络人及电话、地址等。合同附件一为中府国用（2009）第3001＊＊号国有土地使用权证；附件二为测量图纸；附件三为《至闲置土地业主的公开信》、村镇设施配套收款收据。

协议签订后，原告于次日即2013年6月29日将首期定金2000000元通过案外人余庆培开户于农村信用合作社的帐户汇至被告威霖公司指定的银行账户；2013年6月27日再通过原告开户于农村信用合作社的账户将定金余款6528180元汇至被告威霖公司指定的银行账户。被告收取该两笔定金后分别开具了收款收据。

2014年8月4日原告通过电子邮件方式向被告发出通知书，称：就转让位于中山市板芙镇湖洲村土地使用权事宜， 鲫鱼APP登录鉴于转让土地至今未能办妥分割领取独立产权证，为妥善处理该事宜，通知贵公司于2014年10月31日前办妥转让土地分割领取独立产权证手续；如上述期限届满仍未办妥的，将按双方签订的合同约定处理。

上述指定期限届满后，原告又于2014年11月13日向被告发律师函，通知被告解除双方于2013年5月28日签订的《土地使用权转让协议书》，并要求被告在三个工作日内将已付定金无息全额退回给原告，逾期不履行的，将根据协议第六条第1款第（4）点约定追究被告的违约责任，同时将向法院提起诉讼，届时产生的包括但不限于律师费、诉讼费、违约金等经济损失由被告自行承担。其后，双方因无法退款及违约责任等达成一致协商，原告于2014年11月17日诉至法院，提出本案诉讼请求。

另查：该转让土地权属性质为国有，土地类型为出让，用途为工业，使用年限至2047年10月22日，转让时土地无地上附着物。该土地使用权证中府国用（2009）第3001＊＊号，载使用权面积为38503.9平方米（折合57.7559亩），案涉待转让的土地面积为29051.3平方米，折合43.5769亩，双方在签订协议时，已共同委托测绘公司，确定了拟转让土地的四至。签订协议时拟转让的土地尚未办理独立产权证。

被告威霖公司提交的证据及陈述显示：被告在收到原告所支付的首期定金后即委托中介人梁国元代为办理案涉土地的分割产权证手续。2013年8月6日中山市板芙测绘工程有限公司对房产合证进行测绘出图；2013年9月2日中山市城乡规划局出具《中山市建设用地规划变更批复书》，同意对原土地使用证号中府国用（2009）第30＊＊06号、3001＊＊号按测量图D30VVa20130256办理用地合并，但不出具《建设用地规划许可证》。2013年11月3日，被告委托人梁国元将前述并证的土地证、房产证等资料交至中山市国土资源局板芙分局办理并证手续。同年12月17日从中山市国土资源局板芙分局取回并证材料，暂停办理并证。

诉讼过程中，本院依法向中山市国土资源局发函咨询：1、案涉拟转让的土地在双方签订《土地使用权转让协议书》时是否允许分割办证再转让？2、拟转让的土地是否未被确定为闲置土地？3、是否收到威霖公司提交的关于办理案涉土地分割办证的资料及能否办理？4、现在政策法规是否允许就案涉两块土地产权进行并证再分割转让？5、若双方当事人同意继续履行协议，能否办理相应手续，需补充那些材料亦或存在履行障碍？该局于2015年3月25日函复本院，称：一、在涉案双方签订土地转让协议书（即2013年5月28日）之前，该局未对涉案土地作出闲置地的认定处理；二、该局至今未收到威霖公司办理土地分割的相关材料；三、涉案两宗用地已分别建成房屋并领有房产证，按照相关规定，威霖公司应以宗地为单位使用土地，合作加盟不可分割、合并土地。

另，被告威霖公司提供的录音光盘及两份《土地使用权及地上厂房转让协议书》（草稿合同），结合双方的陈述综合反映：在签订协议书后，因办理独立产权证出现障碍，双方联络人多次就土地分证进行磋商，并拟采取对原告拥有产权相临的中府国用（2009）第30＊＊06号、中府国用（2009）第2001＊＊号两块土地使用权进行产权并证再分割，扩大收购范围等方式达到土地转让目的。但截至本案诉讼时，双方未就前述并证、收购等达成一致意见及签订新的转让协议或补充协议。

裁判原文节选【案号：中山市第一人民法院（2014）中一法三民一初字第1005号】本院认为：本案为建设用地使用权转让合同纠纷，且案涉的土地并非整体宗地转让而系分割部分转让，故在审查合同的效力前，应先审查拟转让的该部分土地是否依法登记领取了独立权属证书及可否转让。根据《物权法》第一百四十条，“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款，“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”。《》第的规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。而《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”。具体到本案中，综合前述法律规定，产权分割并取得独立产权证是交易的前提条件。原告系专门的房地产开发公司，被告作为房地产的转让方，都知道且应当在签订合同前了解所在地土地管理政策，即能否取得所在地人民政府土地管理部门和房产管理部门批准产权分割。根据双方的陈述，签订合同时均已了解相关政策并确认相关职能部门可予审批的情况，故约定了办理分割手续的期限和条件等。而案涉的合同关于分割办证及相关部分约定，系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。但关于分证后转让及相关付款等的约定，需以取得所在地人民政府土地管理部门和房产管理部门批准为生效，而截止本案辩论终结止，原、被告均未能提供已取得相关管理部门批准的文件或手续，故属无效约定。案涉合同部分有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故本案的争议焦点为：1、合同有效部分的违约责任及后果；2、无效合同部分的过错及责任。具体分析如下：

关于焦点1，即谁违反了分割办证的相关约定。根据双方签订的《土地使用权转让协议》第一条第6点、第四条第2点，被告作为分割办证的义务方及主导方，应于原告交付全部定金（最后一笔交款日期为2013年6月27日）后七个工作日即同年7月11日前将办理转让土地分割手续的材料递送至国土部门，但被告未提供相应证据证明已按期履行该义务，其所提交的委托中介部门办理、测绘的相关证据均显示迟于期限。但从后续被告仍然委托中介部门办理，并递件至国土部门办理使用权证合并、测绘及双方联络人多次协商，以及被告于2014年8月4发送通知，告知将办妥转让土地分割领取独立产权证手续的日期宽延至2014年10月31日等证据综合佐证：对被告的该逾期情况，原告知晓并默认延期至新的期限，视为双方对该约定履行期限的变更。另从中山市国土资源局的复函来看，案涉的土地由于政策管理法规的变动，现不批准分割办证及转让，故导致逾期办理、不能分割的过错不可归结于双方当事人。且结合一般常理，及无证据显示作出转让方的被告存在违约不办理的情形。鉴于合同目的无法实现，至庭审时，双方同意解除合同。故本院予以准许且认为应当解除。被告应予以退回已收取的相关办证定金即8528180元。

关于焦点2，综合前述焦点分析，由于产权分割办证的审批政策发生变化，未能取得审批，导致双方有关土地转让部分的协议无效。而该政策的变化原因不可归结于双方；同时，无证据显示任何一方有故意拖延或导致错过办理期限的过错；且综合相关事实，双方在办理过程中确存在协商变更转让方案的情节，故均无明显过错或因协商拖延存在同等过错。因此导致合同约定无效应各自承担相应的责任。且根据《土地使用权转让协议书》第十条第1点，原告可于协议签订后六个月内解除协议，要求对方全额无息退回定金，双方互不追究违约责任，亦可减少相关损失。但原告未及时主张该权利并以《通知书》的形式将办理分证的履行期限宽延至2014年10月31日。因此不能就此前扩大的利息损失向被告追究相关赔偿责任。且有关违约责任的约定属于合同无效部分，故原告按照合同约定要求被告支付定金30%的违约责任的诉求，本院不予支持。但被告在未能按期取得相关职能部门审批，办妥产权分证手续时，知道且应当知道合同目的无法实现，合同无法履行，故应主动按照合同约定解除合同，退回相应定金。但其明知无法办理仍不同意解除协议亦不予退回定金，明显存在过错，亦是导致本案诉讼的主要原因。特别是在收到本案应诉材料后，仍不清楚相关职能部门对案涉土地未能办理分证审批的处理结果，庭审中仍坚称可于一个月内办理。但至法庭辩论终结时及国土资源局的复函均证明其并未递件至该部门办理审批，故存在过错，理应承担因此而扩大的损失。即承担自原告宽期届满之日起（2014年11月1日）至实际退还之日止的利息损失。结合资金占用期间、过错程度等因素，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算。对原告要求支付交付定金之日止至宽限办证之日止的利息损失，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条（五）项、第五十六条、第五十七条、第十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《物权法》第一百四十条，《》第，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

确认原告中山市晋基房地产开发有限公司与被告威霖（中山）有限公司于2013年5月28日签订的土地使用权转让协议书于2015年3月26日解除；

被告威霖（中山）有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告中山市晋基房地产开发有限公司退回定金款8528180元及利息（利息计算方式为：自2014年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，）；

驳回原告中山市晋基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。  

案件受理费91642元（原告已交），由被告威霖（中山）有限公司负担，被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。